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底地・借地のご相談

底地借地のご相談も西住通センターにお任せください
 

底地・借地で、よくある問題

地主様から見れば「底地」、借地人様から見れば「借地」


借地人様から見れば「借地」、地主様から見れば「底地」となります。
底地・借地は、借地人様と地主様との間で、お互いの利害や損得感情によって様々なトラブルが発生してしまいます。

●借地人様

・借地権の売却
借地権を売却するにあたって、どのように進めて良いかわからない。
地主様へどのタイミングで伝えて良いかわからない。

・借地権の更新
土地代の値上げや更新料を請求されているが、金額に関して妥当性が判断しづらい。
前回契約時から相続が発生しており、どのように進めて良いかわからない。

・建て替え
借地の建物を建て替えしたいが、地主様にどのように伝えて良いかわからない。
建て替えしたいが、建て替え承諾料の金額に関して妥当性が判断しづらい。

●地主様

・土地の売却
底地権を売却するにあたって、どのように進めたら良いのかわからない。
借地人様が購入を希望せず、第三者へ売却できるかどうかわからない。

・土地の相続
土地を親類と相続することになったが、関係者との取り決めのやり方がわからない。

・地代の交渉
地代収入よりも固定資産税が高いので、地代の見直しを行いたい。

・更新料の交渉
適正な更新料を請求したいので、妥当な金額が知りたい。
前回契約時から相続が発生しており、どのように進めて良いかわからない。

西住通センターで
サポートできる内容

借地権売買のご相談

借地権の売買は買主様や地主と様の交渉が重要となります。借地権売買に詳しい弊社が折り合いをつけて交渉をサポートいたします。

底地権売買のご相談

底地権の売買は買主様や地主様との交渉が重要となります。底地権売買に詳しい弊社が折り合いをつけて交渉をサポートいたします。

地代の交渉のご相談

双方にとって適正な地代がいくらなのか専門家としての見解をお伝えし、サポートいたします。

土地賃貸借契約書の締結

現状に即した土地賃貸借契約書の締結をサポートいたします。

借地権の更新料のご相談

双方にとって適正な借地権の更新料を、弊社からご提案することによって、円滑に進められるようサポートいたします。

各種取り決めに関するご相談

口約束になっている取り決め等に関して書面化することやその他お困りごとをサポートいたします。

借地人様と地主様間での直接のやりとりは、順調に進まない事も多くございます。 弊社が中立的な立場に入り、双方のニーズを汲み取ることで折り合いをつけられるようにサポートいたします。

お問合せ・ご相談はこちら

西住通センターが
選ばれる理由

 
選ばれる理由①地域で培った経験とノウハウ

弊社は創業より30年来、底地・借地に携わっている借地人様・地主様が多数いらっしゃいます。これまでに培った経験とノウハウでお客様をサポートいたします。

選ばれる理由②専門スタッフが最後までお手伝いをいたします

大手不動産会社ですと、スタッフの転勤・離職等に伴い、同じスタッフが中長期的なスパンでお付き合いすることができないケースがあります。

弊社は転勤がなく、地域に寄り添って最後まで専門スタッフがご対応いたします。
選ばれる理由③双方のニーズを吸い上げた上で、最適なご提案をいたします

弊社は地域密着型の不動産屋を目指しており、一方が得をして、一方が損をするというような取引を望んではおりません。

あくまで双方の関係を維持し、公正公平なお取引ができるよう努めてまいります。

底地・借地とは?

「底地(そこち)」とは

地主様から見れば「底地」、借地人様から見れば「借地」

「底地(そこち)」とは、土地を利用する権利である「借地権」が設定されている土地のことをいいます。

「貸地(かしち)」とも呼ばれます。

「底地」の所有者は地主様、土地を借りている人(借地権を持っている)が借地人(しゃくちにん)様になります。

「底地」を所有する地主様は、借地人様に土地を貸すことで、地代(賃料)や、契約更新などの際に更新料を借地人様からもらうことができます。

また借地人様が他の人に借地権を売買する場合は、地主様の承諾が必要で、その際は承諾料を請求できます。

土地を所有していると「固定資産税」が毎年発生しますが、更地よりも土地の上に家が建っている方が、固定資産税が安くなるため、土地を有効活用した方が節税メリットがあります。

「借地(しゃくち)」とは

地主様から見れば「底地」、借地人様から見れば「借地」

「借地(しゃくち)」とは、他人から借りている土地のことをいいます。

借地には「借地権」という権利があります。

これは土地を借りた人(借地人様)が、そこに自分の建物を建てるなど土地を利用する権利のことです。

つまり「底地」と「借地」は、物理的には同じ土地です。

土地を貸している地主様から見れば「底地」であり、土地を借りている借地人様から見ると「借地」ということになります。

借地権の種類

旧法・新法の借地権の違い

■借地権が取り決めされている法律「借地借家法」について

借地権は、「借地借家法」にて、借地権の契約期間や効力などに関する事項が取り決められています。

旧借地法(借地借家法)は、大正10年に制定され、建物と土地の賃貸借契約について取り決めされました。

旧法の場合、借地人側を守る意味合いが強く、土地は貸したらかえってこないとまで言われるくらい借地権が法律で守られていたため、地主様は土地を貸さなくなりました。

そのため、土地の有効活用を促進するために、平成4年8月から新借地法が施行されました。

新法の施行前に契約された借地契約は、旧法が適用されます。

■借地権の種類について

旧法と新法の借地権をまとめると以下の通りになります。

※表は横にスクロール出来ます。

分類 借地権 利用目的 契約期間 備考
旧法 借地権
(堅固建物)
制限なし 30年以上
(※60年)
鉄筋マンション等
借地権
(非堅固建物)
 制限なし 20年以上
(※30年)
木造アパート等
新法 普通借地権 普通借地権 制限なし 30年以上 建物の構造に関わらず契約期間は一律
定期借地権 一般定期借地権  制限なし 50年以上
建物譲渡特約付借地権  制限なし 30年以上
事業用借地権 事業用 10年以上
50年未満

注)尚、土地の賃貸借契約の目的が「一時使用の目的であるもの」は、借地法の大部分が適用されず、当事者間の取り決めによって賃貸借契約が締結されます。

■旧法借地権

旧法借地権は、建物の構造によりその存続期間が異なります。

契約期間を定める場合は、堅固建物(鉄筋造や鉄筋コンクリート)は30年以上、非堅固な建物(木造など)は20年以上の契約期間を定めなくてはいけませんでした。

当事者間で契約期間の取り決めがなされていなかった場合の継続期間は、堅固建物は60年、非堅固建物は30年になります。

<契約更新した場合について>

旧法借地権が適用される借地契約の契約期間が満了した場合、地主様と借地人様が更新に同意した場合、借地人様は更新料を地主様に支払います。

契約期間満了後、更新について地主様の合意が得られなかった場合でも、法の規定により契約は更新されることになります。

これを法定更新といいますが、この場合、更新後の期間は更新前の旧法借地権がそのまま適用されます。

堅固建物は30年、非堅固建物は20年の期間となります。

原則的として旧法が適用されている借地契約は、何度更新しても、旧法が適用されます。

■新法借地権

新法の借地権は、平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づいており、この施行日以降の契約には新法が適用されます。

新法の借地権は「普通借地権」と「定期借地権」の大きく2つの分類があります。

<普通借地権>

普通借地権の存続期間は、契約で期間を定めている場合は30年以上、定めていない場合は30年となります。

30年未満の期間を定めたとしてもそれは無効になり、自動的に30年となります。

旧法借地権のように、建物の構造による違いはありません。

更新する場合の存続期間は、初めての更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上(最初の契約で期間を定めていない場合には初回20年、2回目以降10年)とされています。

借地権の存続期間が終了してもまだ建物がある場合は、借地人様は地主様の合意があるか否かにかかわらず更新することができます。

地主様が更新したくない場合でも、正当事由がない限り更新を拒否することができません。

<定期借地権>

「定期借地権」とは、「普通借地権」とは異なり、更新がない借地権です。

定期借地権は「一般定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。

1.一般定期借地権

一般定期借地権の継続期間は50年以上で、契約は公正証書等の書面で交わす必要があります。

契約期間満了後は、土地を更地にして地主様へ返還します。

建物は解体することが借地人様に義務づけられていますので、定期借地権付きのマンションなどでは解体積立金を積み立てる必要があります。

2.建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権の継続期間は30年以上で、建物の種類は居住用、非居住用を問いません。

契約期間満了後は、地主様が建物を買い取り、借地権は消滅します。

3.事業用借地権

事業用借地権の継続期間は、10年以上50年未満です。

この土地に建てる建物は、非居住用の事業用建物(店や事務所など)に限定されています。

契約は公正証書に限り、期間満了後は土地を更地にして地主様へ返還します。

会社情報

  • 社名

    株式会社
    西住通センター

  • 住所

    神奈川県横浜市保土ヶ谷区天王町2-46-5

  • 電話

    045−335−4578

  • 営業時間

    9:30-18:00

  • 定休日

    水曜日・日曜日

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