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借地権の種類

旧法・新法の借地権の違い

■借地権が取り決めされている法律「借地借家法」について

借地権は、「借地借家法」にて、借地権の契約期間や効力などに関する事項が取り決められています。

旧借地法（借地借家法）は、大正10年に制定され、建物と土地の賃貸借契約について取り決めされました。

旧法の場合、借地人側を守る意味合いが強く、土地は貸したらかえってこないとまで言われるくらい借地権が法律で守られていたため、地主様は土地を貸さなくなりました。

そのため、土地の有効活用を促進するために、平成4年8月から新借地法が施行されました。

新法の施行前に契約された借地契約は、旧法が適用されます。

■借地権の種類について

旧法と新法の借地権をまとめると以下の通りになります。

※表は横にスクロール出来ます。

※当事者間で契約期間の取り決めがなされていなかった場合の継続期間は、堅固建物は60年、非堅固建物は30年になります。

注）尚、土地の賃貸借契約の目的が「一時使用の目的であるもの」は、借地法の大部分が適用されず、当事者間の取り決めによって賃貸借契約が締結されます。

■旧法借地権

旧法借地権は、建物の構造によりその存続期間が異なります。

契約期間を定める場合は、堅固建物（鉄筋造や鉄筋コンクリート）は30年以上、非堅固な建物（木造など）は20年以上の契約期間を定めなくてはいけませんでした。

＜契約更新した場合について＞

旧法借地権が適用される借地契約の契約期間が満了した場合、地主様と借地人様が更新に同意した場合、借地人様は更新料を地主様に支払います。

契約期間満了後、更新について地主様の合意が得られなかった場合でも、法の規定により契約は更新されることになります。

これを法定更新といいますが、この場合、更新後の期間は更新前の旧法借地権がそのまま適用されます。

堅固建物は30年、非堅固建物は20年の期間となります。

しかしながら、借地契約は長期にわたる契約となり、本来であれば法定更新ではなく、地主様と借地人様が協議の上、更新契約書を取り交わすことが望ましいです。

原則的として旧法が適用されている借地契約は、何度更新しても、旧法が適用されます。

■新法借地権

新法の借地権は、平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づいており、この施行日以降の契約には新法が適用されます。

新法の借地権は「普通借地権」と「定期借地権」の大きく2つの分類があります。

＜普通借地権＞

普通借地権の存続期間は、契約で期間を定めている場合は30年以上、定めていない場合は30年となります。

30年未満の期間を定めたとしてもそれは無効になり、自動的に30年となります。

旧法借地権のように、建物の構造による違いはありません。

更新する場合の存続期間は、初めての更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上（最初の契約で期間を定めていない場合には初回20年、2回目以降10年）とされています。

借地権の存続期間が終了してもまだ建物がある場合は、借地人様は地主様の合意があるか否かにかかわらず更新することができます。

地主様が更新したくない場合でも、正当事由がない限り更新を拒否することができません。

＜定期借地権＞

「定期借地権」とは、「普通借地権」とは異なり、更新がない借地権です。

定期借地権は「一般定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。

1.一般定期借地権

一般定期借地権の継続期間は50年以上で、契約は公正証書等の書面で交わす必要があります。

契約期間満了後は、土地を更地にして地主様へ返還します。

建物は解体することが借地人様に義務づけられていますので、定期借地権付きのマンションなどでは解体積立金を積み立てる必要があります。

2.建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権の継続期間は30年以上で、建物の種類は居住用、非居住用を問いません。

契約期間満了後は、地主様が建物を買い取り、借地権は消滅します。

3.事業用借地権

事業用借地権の継続期間は、10年以上50年未満です。

この土地に建てる建物は、非居住用の事業用建物（店や事務所など）に限定されています。

契約は公正証書に限り、期間満了後は土地を更地にして地主様へ返還します。